Verico - Groupe Conseil Hypothèque Inc. :: Francis Lamontagne

L'achat d'une maison

Depuis le temps qu'ils cherchaient, Judith et Benoit ont enfin déniché la perle rare : un petit cottage à vendre par le propriétaire et situé dans un milieu tranquille. « Ce n'est un château, ce n'est pas neuf, mais nous y serons heureux », avait estimé Benoit lors de la visite. Habile de ses mains, il songeait déjà aux rénovations qu'il pourrait lui-même entre prendre. De son côté, L'attention de Judith s'était porté sur le sous-sol pour aménager un salon de coiffure.

Or, en discutant avec son père, Judith apprend que la zone résidentielle dans laquelle se trouve la future maison ne permet peut-être pas qu'elle y exploite un salon de coiffure. Qui plus est, les rénovations prévues par Benoit sont peut-être elles aussi interdites par la réglementation municipale. Embêté et déçu, le couple se demande vers qui se tourner pour trouver réponses à leurs questions. Se pourrait-il qu'ils doivent reprendre les recherches?

Une chose est sûre : quelques vérifications s'imposent, et avant de signer quoi que ce soit, il vaut mieux y penser.

Au-delà des règlements municipaux

Dans le meilleur des mondes, les acheteurs potentiels, avant même de commencer les visites, vérifient les règlements municipaux qui s'appliquent au secteur qu'ils privilégient. Même si l'exploitation d'un salon de coiffure est permise sans le quartier, peut-être qu'un règlement de construction oblige qu'une entrée indépendante et un stationnement soient prévus. Le budget du couple le permet-il?

Pour Maître Baril, jeter un coup d'œil sur le certificat de localisation est aussi une bonne idée. « En consultant le rapport de l'arpenteur, il est possible de déterminer, par exemple, si la clôture se trouve en réalité sur le terrain du voisin, si la piscine empiète sur une servitude d'Hydro-Québec ou si certaines vues sont illégales. On peut proposer une offre d'achat conditionnelle à la vérification du certificat de localisation qui pourra être consulté en compagnie du notaire. »

« Dans certains secteurs, précise-t-elle on retrouve même des servitudes d'aspect. Par exemple, toutes les maisons ne doivent être que d'une seule porte cochère ou d'un recouvrement de pierres. Ces servitudes, de plus en plus fréquentes, visent à assurer l'uniformité esthétique d'un quartier. Judith et Benoît pourraient voir leur projet grandement compromis. Ces servitudes doivent normalement apparaître au certificat de localisation.»

La promesse d'achat peut être verbale ou écrite. Pour plus de sécurité, la forme écrite est préférable. Mais attention! Dès la signature, les parties sont liées.

Si la promesse comporte des énormités, des lacunes ou des clauses qui nuisent aux acheteurs ou aux vendeurs, il faudra vivre avec. Sept promesses d'achat sur dix nécessitent un travail de négociation par le notaire avec les parties.»

Si certains détails n'apparaissent pas dans la promesse d'achat, le notaire peut rédiger un amendement pour la modifier avec l'approbation des deux parties. L'intérêt de l'un ne correspond pas nécessairement à celui de l'autre. Quand on veut vendre une maison, on prêt à faire des concessions, mais une fois l'offre d'achat signée, il est difficile pour un vendeur de se soumettre aux demandes de l'acheteur.

Et si un acompte est demandé par le vendeur, attention car il n'y a pas d'obligations légales à verser un acompte. Un vendeur peut l'exiger pour s'assurer que l'acheteur possède la mise de fonds requise. Il ne faut jamais remettre un chèque au vendeur. L'acompte doit être versé dans le compte en fidéicommis d'un notaire. Il s'agit d'un compte que le notaire détient pur ses clients. L'acompte ne pourra pas être saisi par les créanciers d'un vendeur en situation financière précaire ni disparaître aux mains d'un vendeur malhonnête. L'acompte est ainsi protégé jusqu'à la signature du contrat de vente, la gestion de ces fonds étant par ailleurs bien encadrée par la chambre des notaires du Québec.

La promesse d'achat comporte plusieurs autres clauses comme l'obtention du financement, une clause relative à l'inspection. Si des travaux sont a effectués, il faudrait avoir une clause qui permettre de vérifier les règlements municipaux et de construction. Assurez-vous que toutes ces conditions sont remplies et adéquates pour vous.

Finalement, le notaire se livre à une analyse juridique minutieuse des titres de la propriété. Comme exemple vérifier tout vice de titre, toute charge hypothécaire à radier autres que celles déclarées par le vendeur, toute servitude d'utilité publique qui affecterait le droit d'usage, de passage... Plus vous faites cela rapidement, plus votre transaction se fera adéquatement.